泉政［１９９８］文２５９号

 

各县（市、区）人民政府、肖厝管委会，市直有关单位：

 

　　《泉州市城镇住宅小区物业管理暂行规定》经市政府第六十二次常务会议原则通过，现予颁发，请认真执行。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　泉州市人民政府

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 一九九八年九月十六日

 

　　　　　　　　　泉州市城镇住宅小区物业管理暂行规定

 

　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则

 

　　第一条：为加强城市住宅小区的物业管理，提高城市住宅小区的整体管理水平，为居民创造优美、整洁、文明、安全、方便生活的居住环境，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本规定。

 

　　第二条：本规定所称住宅小区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施、非住宅房屋的居住区。

 

　　本规定所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备和公用场地。

 

　　本规定所称物业管理，是指物业管理企业接受业主委托以有偿服务方式对住宅区内的房屋、构筑物及公共设施、公用设备、公共场地的养护和管理，对住宅区内的绿化、卫生、交通、治安、环境容貌的服务管理。

 

　　本规定所称住户，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人和使用人。

 

　　第三条：住宅小区物业管理实行专业服务与业主自治相结合、属地管理与行业管理相结合的管理模式。新建的住宅小区应当实行专业化经营管理，对暂不具备实行专业化管理的住宅小区，可以由所在地街道办事处帮助成立业主管理委员会，并逐步向专业化管理过渡。

 

　　第四条：泉州市建设委员会是全市住宅小区物业管理的行业主管部门，各县（区、市、管委会）建设行政主管部门是本行政辖区内住宅小区物业管理的行业主管部门，负责指导、监督辖区内住宅小区物业管理工作。

 

　　市、县两级的规划、工商、物价、市政、公安等行政机关和居住小区所在地的街道办事处、乡镇人民政府按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。

 

　　第五条：住宅小区应当依照本规定成立业主管理委员会(以下简称管委会)。管委会代表住宅区全体业主的合法权益，依照本规定、业主公约、管委会章程行使职权。

 

　　第六条：住户享有参与物业管理和居住良好环境的权利，有遵守法律、法规和物业管理规定、维护公共利益的义务。

 

　　第七条：物业管理公司应当依法经营，其经营自主权、收益权和授权委托的管理权等受法律保护。

 

　　　　　　　　　　　　　第二章 管委会及其职责

 

　　第八条：新建住宅小区已交付使用且入住率达百分之五十以上时，建设行政部门应当会同当地街道办事处、开发建设单位及时召集第一次业主代表大会，选举产生管委会。管委会对业主代表大会负责并报告工作。

 

　　住宅小区业主代表大会由小区内房屋产权人、使用人及居委会推选的代表组成。

 

　　第九条：业主代表应经半数以上业主同意；业主代表大会，应当过半数业主代表出席；业主代表大会作出的决定，应当经出席会议的业主代表过半数通过。

 

　　管委会每年至少召开一次业主代表大会，有百分之十五以上业主代表提议，管委会应当就所提议题召开业主代表大会。

 

　　业主代表大会可以邀请相关管理部门、物业管理公司等单位的代表列席。

 

　　第十条：业主代表大会行使下列职权：

 

(一)选举、罢免管委会的组成人员；

 

(二)批准和修改管委会章程、物业管理制度和住户公约；

 

(三）听取、审议管委会的工作报告；

 

(四)决定关系业主利益的重大事项；

 

(五)改变和撤销管委会不适当的决定；

 

(六)审查批准物业管理维修资金的开支方案；

 

(七)监督管委会的工作。

 

　　第十一条：管委会的委员由七至十五人组成，管委会设主任一人，副主任一至二人，从管委会委员中选出。

 

　　管委会可以邀请本辖区内派出所、居委会等有关单位人员参加管理工作。

 

　　第十二条：管委会委员每届任期三年，可连选连任，半数以上业主或业主代表要求提前改选的，应当进行改选。

 

　　管委会会议根据工作需要由管委会主任召集，有三分之一以上管委会委员联名提议也可随时召集。召集人可根据需要邀请相关管理部门人员列席。

 

　　第十三条：管委会对重大问题的决定，实行委员投票表决制度和少数服从多数的原则。

 

　　第十四条：管委会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

 

(一）拟订管委会章程，物业管理制度和住户公约；

 

(二)批准物业管理维修资金的开支方案；

 

(三)确定住宅小区内管理服务的内容，签订和解除委托物业管理合同；

 

(四)监督物业管理单位的物业管理与物业收费；

 

(五)召集和主持业主代表大会；

 

(六)听取并反映住户的意见和建议，接受住户监督；

 

(七)协助物业管理公司(单位)落实各项管理制度；

 

(八)协调处理住户与物业管理公司(单位)的纠纷；

 

(九)接受政府主管部门和有关部门指导和监督。

 

　　第十五条：业主代表大会、管委会作出的决定和经业主代表大会批准的住户公约，对全体住户具有约束力。业主代表大会、管委会作出的决定或通过的住户公约，不得与法律、法规相抵触。

 

　　　　　　　　　　　　第三章 物业管理公司及其职责

 

　　第十六条：物业管理公司必须具备规定的资质条件，持有《物业管理资质证书》和《营业执照》方可从事物业管理经营业务。

 

　　物业管理公司资质管理规定由泉州市建设委员会另行制定。

 

　　第十七条：物业管理公司承担的住宅小区物业管理事务，应当与管委会签订书面合同。·物业管理合同应载明物业管理的项目、内容、收费标准、合同期限、双方权利义务，以及违约责任等内容。

 

　　第十八条：物业管理公司的基本权利：

 

(一)按照合同约定提供物业管理服务，按规定收取管理服务费用。可要求管委会督促住户按时缴纳物业管理服务费；

 

(二)劝阻违反住宅小区物业管理规定的行为；

 

(三)委托专营公司承担专项物业管理业务；

 

(四)要求管委会协调其与住户的纠纷。

 

　　第十九条：物业管理公司的基本义务：

 

(一)依法经营，为住户提供优质服务，保持房屋和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全；

 

(二)执行物业管理标准，履行物业管理合同，接受管委会监督；

 

(三)每半年公布一次住户物业管理代收代支情况；

 

(四)组织或协助街道居委会提供社区生活服务和开展社区文化生活；

 

(五)接受当地政府主管部门和相关部门的指导和监督。

 

　　第二十条：物业管理公司应当按照物价部门核定的项目标准和要求，收取物业管理费；住户应按规定缴纳物业管理服务费。未售(租)出的空置房由开发建设单位缴纳物业管理服务费。

 

　　　　　　　　　　　　　 第四章 物业管理移交

 

　　第二十一条：新建住宅小区应当严格按照审批的规划设计方案，实行综合开发、配套建设。经竣工综合验收合格，方可办理物业管理移交手续。

 

　　住宅小区综合验收办法由泉州市建设委员会另行制定。

 

　　第二十二条：住宅小区在移交管理之前，由开发建设单位自行或委托物业管理公司进行前期管理的，管理费用除按有关规定向住户收取外，其余由开发建设单位承担。小区管委会成立后，管委会可重新选聘物业管理公司，在同等条件下，原物业管理公司有优先受聘的权利。

 

　　第二十三条：开发建设单位在办理物业管理移交时，应向管委会或指定的物业管理公司提供下列住宅小区工程建设的有关资料：

 

(一)住宅小区规划和竣工总平面图；

 

(二)单体建筑、结构、设备竣工图；

 

(三)地下管网竣工图；

 

(四)业主的花名册和其他必要的资料；

 

(五)属全体业主共有财产清单，包括小区公共设施、设备、公共建筑名称、数量，小区管理资金数额。

 

　　第二十四条：新建住宅小区，开发建设单位应当留有物业管理用房，在移交时，一并移交给管委会；开发建设单位和管委会不得将物业管理用房转让、出租或改作他用，其产权属管委会，其使用权归受聘的物业管理公司。

 

　　　　　　　　　　　　 第五章　维修资金

 

　　第二十五条：新建住宅小区建立物业管理维修资金制度。维修资金包括公共设施、设备、房屋维修费。其来源分别为：

 

(一)公共设施维修费：由开发建设单位在办理房屋预售证时，先按总投资1%交纳；办理小区移交时再交纳总投资1%，高层建筑房屋再按总投资2％缴纳，由管委会设专户存储，统一使用。该资金专项用于小区公用设施的维修更新，不得挪作他用。使用时，由物业管理公司编造预算，由管委会审批拨付。公共设施维修费的使用接受建设行政主管部门及审计部门的监督。

 

(二)房屋产权人缴纳的住宅维修资金：其标准由物业管理公司提出，经管委会同意，报价格主管部门批准。

 

　　第二十六条：旧住宅小区公共设施维修资金来源：

 

1、旧公房出售的按建设部建房[l997]65号文规定从售房款中提取20%作为房屋共用部位和公用设施设备的维修养护专项资金；

 

2、房屋产权人缴纳的住宅维修资金：其标准由物业管理公司提出，经管委会同意，报价格主管部门批准。

 

　　　　　　　　　　　　　第六章 物业的使用和维护

 

　　第二十七条：住宅小区的公用场地和公用设施，由全体业主、住户共同使用与维护。

 

　　第二十八条：住户使用房屋应遵守下列规定：

 

(一)不得擅自改变房屋结构、外观和用途；

 

(二)不得对房屋的承重结构进行拆改；

 

(三)不得在过道、楼梯、屋面及其他公用场地搭盖，堆放物品；

 

(四)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外。

 

　　第二十九条：房屋维修责任，室内部分，由业主负责维修；房屋的外墙面、公用电梯、楼梯、走廊、过道、水泵、水箱、屋面、户外(表外)管线、消防等设施，管委会可以委托物业管理公司组织定期养护和维修。

 

　　第三十条：住宅小区范围内的道路、环卫、花木、绿地，以及市政设施，由管委会委托物业管理公司进行维修和养护。

 

　　　　　　　　　　　　　　 第七章 罚　 则

 

　　第三十一条：开发建设单位不按规定拨付公共设施维修费的，建设行政主管部门责令限期拨付，并按每日千分之三追缴滞纳金。

 

　　第三十二条：违反本规定第十六条规定，从事物业管理经营的，由市建设主管部门责令停业，没收非法所得，并可处以10000元至20000元罚款。

 

　　第三十三条：违反本规定第二十四条规定，不提供物业管理用房或将物业管理用房转让、出租、改作他用的，由建设主管部门责令改正，并可处以10000元至30000元

 

　　第三十四条：违反本规定第二十八条规定，由市建设主管部门责令纠正，逾期不改正的，由城监大队强制执行，并处以500元至3000元罚款。

 

　　第三十五条：物业管理公司违反本办法，有下列行为之一的，管委会可以解除合同；情节严重的，市建设主管部门可以降低其资质等级，直至吊销物业管理资质证书；市工商行政主管部门南销其营业执照。

 

(一)不履行合同的；

 

(二)管理制度不健全、管理混乱的；

 

(三〉擅自扩大收费范围、提高收费标准的；

 

(四)擅自改变房屋和公用设施用途的。

 

　　第三十六条：对无故不交纳物业管理服务费的住户，物业管理公司可要求其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理公司可按省、市有关文件规定加收滞纳金，直至向人民法院起诉。

 

　　第三十七条：当事人对行政处罚决定不服的，可以向上一级行政主管部门申请行政复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议或起诉、又不履行处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

 

　　　　　　　　　　　　　　　第八章 附 则

 

　　第三十八条：本规定适应全市规划范围内的各住宅小区。高层建筑、写字楼的物业管理可参照本规定执行。

 

　　第三十九条：本规定由泉州市建设委员会负责解释。

 

　　第四十条：本规走自l998年10月1日起施行。